Expertos: Caída de las tasas hipotecarias aún no es suficiente para impulsar las ventas

El acceso a crédito se mantiene restringido para una mayoría de asalariados, lo que dificulta bajar los niveles de sobrestocks de propiedades nuevas.

Por Leonardo Núñez

Después de cinco años, las entidades bancarias están flexibilizando sus políticas para otorgar financiamiento para los compradores de vivienda. Aunque de forma tímida, la baja de las tasas por parte del Banco Central ante la menor inflación ha terminado por contagiar a la banca local, que se ha abierto a realizar ofertas orientadas a segmentos específicos del mercado.

Esto se ve reflejado con la baja de las tasas de interés de los créditos hipotecarios, que hoy también se otorgan a 30 o 40 años. La tasa promedio se sitúa en torno a un 4,81%, cifra que no se veía desde abril de este año. Uno de las causas es la caída de las tasas de endeudamiento en Estados Unidos y Europa, lo cual ha influenciado los precios de los créditos largos en Chile.

¿Pero es esto suficiente para reactivar el mercado inmobiliario, que hoy acumula un sobrestocks de más de 100 mil propiedades con entrega inmediata?

Expertos del sector consideran que no, porque aún es muy difícil conseguir financiamiento para una mayoría de personas que no califican por su nivel de ingresos principalmente. Así lo indican análisis de Toctoc, que da cuenta de que la situación del crédito aún se mantiene restringida en comparación con 2021.

Esto, a su vez, hace menos atractivo el negocio para las inversionistas. Las tasas largas, es decir, sobre lo que se calcula el costo de fondo de los hipotecarios, en sus niveles récord han deprimido la venta. ¿Por qué invertir cuando no hay seguridad de encontrar un arrendatario?

“El ‘inversionista Excel’ que antes no necesitaba detenerse mucho en el activo subyacente que invertía – limitándose a calcular la cobertura arriendo/dividendo-, ya no le dan los números. Dicho esto, la rentabilidad ya no va por el flujo, sino por la plusvalía”, explica Thomas Verbeken, profesor de Finanzas Inmobiliarias y gerente de Inversiones Inmobiliarias en Marchigue.

En esa línea, agrega que, aunque “es una muy buena señal que bajen las tasas, estaría faltando cierta flexibilización en las políticas crediticias de los bancos, las cuales si bien se están viendo, dada la colocación que los mismos bancos necesitan hacer, todavía creemos que podría faltar un poco más de empuje por ese lado”.

Juan Pablo Pumarino, broker owner de RE/MAX Supreme, en tanto, recuerda que recientemente la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) analizó cuál es el ingreso requerido para comprar una propiedad y cómo este es 88% mayor al que se necesitaba en octubre de 2019, cuando la tasa de interés promedio era de 1,9%. Por ello, considera positivo la caída de las tasas hipotecarias.

“Al bajar la tasa, baja el dividendo y disminuyen las exigencias de renta; también las proyecciones de la economía son mejores, por lo tanto, disminuyen los riesgos de impagos. Si se compara con junio de 2024, donde la tasa estaba en 5.0%, (en la actualidad) los sueldos exigidos por las instituciones financieras son menores y los dividendos a pagar, también”, añade el ejecutivo.

El experto proyectó que las tasas podrían disminuir más. “El problema de la inflación que vivió el país (a partir del retiro de los fondos de pensiones en pandemia) ya está quedando atrás. Por lo tanto, las condiciones para bajar las tasas se están dando en todas las dimensiones. De mantenerse las condiciones actuales en Chile y en el mundo, la tendencia debería ser a la baja”, añadió.

Como consecuencia, el mercado inmobiliario se verá favorecido: “Siempre es un buen momento para comprar propiedades, tenemos una buena trayectoria de plusvalía, y comparto que cuando hay ciclos económicos bajos, se pueden encontrar buenas oportunidades para comprar, que quizás pueden compensar tasas más altas. Y en ciclos económicos al alza, las propiedades suben de precio, pero tasas hipotecarias más bajas”, concluye Pumarino.

Ofertas por entidades financieras y el Estado

Coopeuch: tiene vigente un crédito hipotecario a 40 años dirigido a la generación  millenials.

Banco Itaú: ha simplificado  y digitalizado el proceso de solicitud de créditos hipotecarios. Junto con ello, ha ofrecido tasas muy competitivas en comparación con el resto de la industria. En el caso de vivienda nueva, tiene oferta de tasa fija desde 3.95% a 20 años.

Bancos Santander y BCI:  mantienen una línea de hipotecarios “sustentables” orientados a proyectos inmobiliarios que ayuden a la descarbonización y neutralización de la huella de carbono. En ambos casos los bancos ofrecen tasas preferenciales, para Santander en 42 proyectos y con BCI en 71.

Banco Falabella: está ofreciendo cobertura de un 90% de valor de la propiedad en un plazo máximo de 30 años, con hasta seis meses de gracia.

Banco Estado: mantiene la tasa hipotecaria más baja del mercado (3,87%).

Fogaes: beneficio estatal vigente hasta el 31 de diciembre próximo, en el que el Estado actúa como aval para facilitar el acceso a un crédito hipotecario. Este garantiza al banco un 10% del crédito, permitiéndole evaluar hasta un 90% del financiamiento del valor de la propiedad.

 

Fuente: eldiarioinmobiliario.cl